皆さんは最近「渋谷」には来られましたか？

ご存じのとおり渋谷はいま目まぐるしい変化を遂げています。

昨年11月の「渋谷スクランブルスクエア」「（新）渋谷パルコ」を始め、12月には新東急プラザ「渋谷フクラス」がオープン。

今年1月には銀座線渋谷駅が新駅舎で運行を開始し、6月には旧宮下公園「MIYASHITA PARK」が開業予定です。

セルリアンタワー（184ｍ）ができた頃、渋谷にすごい高い建物が建ったなぁ、と口を開けて見上げたものです。

今やスクランブルスクエア屋上の渋谷スカイは230ｍ！

高所がお好きな方は是非あの絶景をご堪能ください。　

当社がある道玄坂上は地上4階の高さにあります。

これまで渋谷郵便局へ行くにはスクランブル交差点で人を交わし、明治通りを越える必要がありました。

それが将来的にはマークシティからスクランブルスクエアを通り、そのままヒカリエを抜けて宮益坂上まで、雨に濡れずに辿り着けてしまいます。

しかし、この巨大ダンジョンはクリアするまで約20分要します。

これからも、まだまだまだ再開発は続きます。

そんな街の変化を足元で眺めつつも、渋谷が持つ古き一面もやっぱり好きだなぁ、と感じる今日この頃です。

ご相談や携わった案件の具体的なお話し

先日、「渋谷区の細長い古家付住宅地50坪を買取りできませんか？」とご相談がありました。

大手仲介会社からのご紹介で「お隣りと一緒に売れば生まれ変わります！」とのこと。

確かにお隣りさんは幹線道路に面する商業地なので、共同売却が実現すれば本件住宅地は事業用地になりそうです。

住宅地ならば坪当たり300万円強、事業用地ならば500万円（！）を超える需要が見込めます。

ここで問題となるのは、

①本件を単体で買えば坪当たり300万円で売れる。
②隣地と一緒ならば500万円で売れる。

ということです。

②の隣地と一緒というのは、隣地を購入もしくは隣地と共同売却が確約できているということ。

そうすれば500万円からの逆算で購入可能ですが、確約が取れておらず願望だけならば当然300万円からの逆算になります。

仮に隣地が空家でも古家でも空地でも、です。

現状において本件は当社が300万円からの逆算で購入し、隣地との共同売却を試みて、無事成就できれば500万円で売却、という事業計画になります。

しかし当社に相談される前に同様の動きが取れると、所有者としては利益を最大化できるわけです。

実は、このように「もうちょっとなのに」という案件とても多いんです。

周りからアドバイスがないからか、それとも実行するための協力者がいないからか。

そのため、面倒だから手放したいとなり当社への買取り相談となるわけですが、今一度ご自身の不動産に付加価値を追求できるか検証してみましょう。

それでも早期処分が必要ならば当社は全力でご協力します。

不動産１分講座

土地の評価基準について

今回は、借地権の留意点をお話しします。

時々お客様から、「この条件も検索項目に追加してください」と言われることがあります。

それはお寺さんなどが地主の旧法借地権です。

これはなぜか。

現在、借地権は３つあります。

１．旧法の借地権
２．新法の普通借地権
３．定期借地権

まず、平成４年８月１日に借地借家法が新たに施行され、それ以前に成立しているものを旧法借地権といいます。

この旧法は、悪く言ってしまえば、「正当事由がない限り半永久的に土地を貸したら返ってこない制度」なんです。

つまりは、正当事由があれば、半永久的に土地を借りていられることが多いんです。

借地権のトラブルで多いものが、地代の増加、更新料、売却する際の譲渡承諾料、新築する際の建替承諾料、などが挙げられます。

先ほどのお寺が地主の場合、複数土地を貸しているので、これらのケースに一定のルールを持っていることが多いため、トラブルにもなりにくいんです。

当事者は限りなく少ない方が良いのですが、この理由は、トラブルの回避です。

その点さえクリアになれば、土地の固定資産税のかからない借地権は良い選択の1つ、と言えるかもしれません。

知らないと大変！身近な法律豆知識

他人を傷つけるネットの書き込みは犯罪になる!?

名誉を傷つけられれば、誰だって怒り心頭になるでしょう。

一方、誰かの名誉を傷つければ、その代償を払うことになるかもしれません。

それは、逮捕という重い罪の可能性があります。

こんな事件がありました。

札幌東署は、女性を装って、同じ大学に通う男性にストーカー行為をされている」とウェブサイトに書き込んだとして、大学生の男を名誉毀損の疑いで逮捕しました。

男は、大学生の男性に彼女を取られて、仕返ししてやりたかったと供述。

男性の名誉を傷つけるためにウェブサイトに書き込み、顔写真を掲載したようです。

さらに同署では、男がかつて交際していた女性の裸の写真をインターネット上に投稿していることを確認しており、リベンジポルノに当たるとみて、私事性的画像記録の提供被害防止法違反の疑いでも捜査しているとのことです。

「名誉棄損で訴えてやる！」というセリフが映画やテレビで使われることがありますが、一体どのような罪なのでしょうか。

「やわらか頭体操」